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未来5年,手持两套房及以上的家庭会面临什么?如今答案已经清楚

2021-07-25 14:22 来源:搜房网

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2020年4月,央行发布了城镇家庭负债统计报告,调查结果显示:我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。根据“七普”数据可知,2020年城镇人口数为9019 9万人,平均每个家庭户人口为2.62人,结合上述数据不难算出,持有两套房家庭数量约为1.06亿,持有三套及以上住房家庭数量约为0.36亿。

为何如此多的家庭都持有多套房产?答案很明显,主要由于过去20年间房价的飞速上涨,20年前全国平均房价不足2000元/㎡,如今已经达到了11000元/㎡,上涨了550%,这仅仅是平均值,许多热点城市房价上涨了十倍以上,一线城市热点地区更是上涨了几十倍。在这样的趋势下,投资房产无疑成为了最好的选择,以至于出现专门从事投机房产的炒房客,在炒房客哄抬房价的发展趋势下,房价迎来了一轮又一轮地上涨。

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在楼市大范围调控之前,楼市中甚至还有“6套房以下皆刚需”的说法,意思就是刚需家庭至少需要准备6套房:夫妻两套房,双方父母一人一套房,子女两套房,可见当时炒房风气有多盛,最终造成房价过高、空置率过高、百姓消费水平降低、实体经济边缘化等各种后果。因此,自2016年起,我国正式提出了“房住不炒”理念,明确了房子是用来住、不是用来炒的原则。在4年全方位调控下,房价大涨趋势早已停止,楼市整体形势稳定。那么对于多套房持有者来说,是否还能够“吃香”呢?5年后,手持两套房以上的人将面临什么问题?3个大趋势下,答案已经很明显。

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1、房价涨幅不断收缩,炒房者盈利空间已见底,继续持房或将亏本

对于炒房盈利的人来说,盈利空间取决于房价的涨幅。相关数据显示,自2017年起,房价涨幅就在逐年收缩,2020年全国房价涨幅为9.3%。著名房地产企业家冯仑曾说过:对于炒房客来说,支出成本在于多套房房贷利率、房产折旧率、持房成本三个方面,如果房价涨幅低于9%,那么炒房客将毫无利润空间。由此可见根据2020年的房价涨幅以及走势来看,今年很有可能会亏损。

社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》同样预测了今年的房价走势,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降,同比增幅维持在5%左右。这样的涨幅已经低于二套房房贷利率,因此对于多套房持有者来说将是巨大打击。可能有人会说,对于热点城市来说,涨幅同样可能超过9%,但需要注意的是,房产交易并不是短时间流程,因此需要同时满足两个条件:1、房价稳定涨幅超过9%;2、房价能持续稳定增长。而目前热点城市正属于调控重点范围,难以满足上述两个条件。

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2、二手房市场陷入“房贷荒”,住房需求不足的情况下,多套房最终可能会“烂在手中”

根据《证券日报》发布的报道来看,目前武汉、郑州、南京、重庆、杭州、合肥等多个热点二线城市均出现了银行房贷业务收紧的现象,部分银行甚至暂停了二手房贷款业务。随着年初“限贷令”的发布,银行房贷额度逐渐吃紧,因此不得不延长二手房的放贷周期,原因很简单,二手房房龄久、评估和交易流程复杂,但新房流程标准化,省时省力,因此银行会更加偏向新房贷款。

银行贷款成为很多炒房客必不可少的依赖,而二手房又是炒房客主要炒作对象。随着二手房市场房贷的不断收紧,其成交自然也会受到阻碍,从6月份成交的房产数据来看,多地二手房成交量均出现了明显的下跌,比如炒房客其中的深圳成交量更是下跌了70%。上文已经提到过,城镇家庭住房拥有率已经达到了96%,换言之当前楼市真正的刚需已经不多,二手房需求量更是少之又少。一方面是需求量的不断减少,一方面是二手房出售的难度不断增加,在住房供给已经过剩的情况下,多套房持有者将面临房产难以卖出去的难题。

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3、“房产税”、“空置税”呼声不断,房产税更是大概率将在5年内出台,持有房产成本越来越高

许多专家都表示要对于多套房持有者进行征税,比如“国家智囊”仇保兴表示:对于解决现在炒房客和炒房团囤房的问题,需要建立完善的打击炒房囤房的政策体系和税收制度。北大金融学教授金李认为,需要从根本上断绝炒房的财富效应,最好的办法是通过对炒房获利部分收取高额特别资本利得税。“金融市长”黄奇帆更是直言不讳评价道:降房价最好的办法就是收房地产税,国内持有几十套房、几百套房的人大有人在,收持有多套房人的税。

自去年10月起,财政部高层就提到5次房地产税相关问题,更是明确了将会按照“立法先行-充分授权-分步推进”的原则,推进房地产税的立法和实施。著名经济学家马光远也认为,“十四五”期间将是房地产税出台的好时机。对于炒房客来说,无论是房产税还是空置税都将增加很多持房成本,在盈利空间已经见底的情况下,越来越多的炒房客都会退出市场。

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总结:楼市三大趋势,实际上也是多套房持有者不得不面对的三大难题,房价的不断收缩,利润空间见底。与此同时二手房交易市场遇冷,新房供应过剩,楼市中住房需求也会越来越少,一旦房子卖不出去那么获得收益也将是空谈,最终房子也会烂在手上。最近两年,多地二手房市场都出现了挂牌量激增的情况,说明越来越多的炒房客已经意识到了这个问题,急于将手中持有的房源抛售。



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